Цена жилищного вопроса
Тонкие моменты оценки недвижимости
Оценка недвижимости – один из важнейших вопросов для продавца. Когда он возникает? Как только принято решение продавать и для этого есть все юридические основания. Оценка в буквальном смысле важна практически всегда. Мотивы продажи сходятся в цене. Важно понять, как можно изменить жилищные условия, или стоит вовсе отложить этот вопрос.
Как начинается оценка? В чем ее суть? И к чему приготовиться прежде, чем идти в агентство недвижимости? На эти и другие вопросы отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Универсальные юридические услуги» Артем ВАЙНИЛОВИЧ.
Если вы решили продавать свою недвижимость через агентство, то прежде чем заключать договор, нужно выяснить ряд вопросов. Так, при первой встрече риэлтер консультирует клиента (эта услуга предоставляется бесплатно). Что это значит? Сначала проверяется ваша возможность продать с юридической точки зрения: наличие всех необходимых документов, установление всех лиц, которые могут претендовать на недвижимость, и при наличии перепланировки ее официальное оформление (об этом мы писали в прошлом № 26 (340) от 8 июля 2010 года). После успешной юридической экспертизы начинается оценка.
Ориентация на рынке
Оценка нужна продавцу для того, чтобы сориентироваться в решении своих вопросов. И поэтому выяснение рыночной стоимости объекта имеет принципиально важное значение. Например. Еще несколько лет назад, по словам специалиста, очень популярными были разъезды, при которых продавец, имея 3-комнатную квартиру, хотел купить взамен 1-и 2-комнатную. Но подобный обмен не всегда возможен.
Артем ВАЙНИЛОВИЧ: «Нельзя поменять «трешку» на «единичку» и «двушку» таких же потребительских качеств. Такая схема не получается даже путем простых арифметических действий. Возьмем стандартную 3-комнатную квартиру в 65 квадратных метров. Типовая 1-комнатная квартира – 33, 2-комнатная – 47. В сумме получается 80. Более того, даже «трешку» на две «единички» поменять без доплат практически невозможно. Ведь 1- и 2-комнатные квартиры пользуются большим спросом, а потому у них цена в пересчете на квадратный метр больше, чем в многокомнатных. И бывает, что продавец приходит, имея одну арифметику в голове, а мы его разочаровываем. После этого он производит подсчеты своего личного бюджета и может вообще отказаться от намерения решать свой жилищный вопрос».
Подводные камни
Как же происходит оценка? Если, к примеру, квартира типовая, в ней нет ремонта, который, по мнению продавца, существенно увеличивает стоимость, объект находится в спальном районе Минска, то ориентировочную стоимость опытный риэлтер может назвать с высокой точностью. Если же объект обладает какими-то уникальными характеристиками, то даже ориентировочную стоимость без просмотра указать сложно. Однако в любом случае конечная оценка квартиры проходит с выездом риэлтера на место.
Артем ВАЙНИЛОВИЧ: «Риэлтер должен оценивать объект с выездом. И в нашем агентстве это делается бесплатно. Специалист приезжает, делает осмотр и фотоснимки. Важно все: социальная инфраструктура, внешний вид дома, состояние подъезда, вид из окна, все ракурсы квартиры и т.д. После анализа полученных данных выносится вердикт. Как правило, мы стараемся предлагать не конкретную цифру, например, 55.500 долларов США и все на этом. Мы предлагаем диапазон с разбежкой 5-10% в цене с пояснениями. Минимум – это мы видим минимально разумную стоимость, за которую стоит продавать, максимум – это то, с чего стоит рекламировать с учетом поправки на возможный торг и с учетом того времени, которое есть у продавца на продажу объекта. Если он не спешит, на рынке ситуация более-менее стабильная, то можно начинать с самой высокой отметки. И постепенно смотреть на реакцию и корректировать цены. Если времени мало, месяц-два, то здесь нужно начинать с реальной стоимости. Нужно отдавать отчет, сколько времени есть для продажи объектов и куда движется рынок».
От субъективности к реальности
Недвижимость можно оценить самостоятельно, используя данные о цене предложения подобных объектов. И вроде бы все просто: зайти на специализированный сайт, купить прессу и посмотреть, сколько стоят подобные квартира, дом, участок. Но, по словам специалиста, это не совсем так. Каждый продавец все равно субъективно относится к своей недвижимости. Ведь это не только материальный актив, но и духовная ценность. Случается, что люди продают квартиры, дома, в которых прожили большую часть жизни. Кроме того, скупая информация в рекламных объявлениях не дает полной картинки. А это значит, что можно как завысить цену своего объекта, так и недооценить его стоимость.
Артем ВАЙНИЛОВИЧ: «Самый главный оценочный метод – это сравнительный. И для того чтобы сравнить, нужно не просто почитать объявление, а еще и увидеть объект. Риэлтеры же видят квартиры каждый день.
Еще одна проблема, которая вытекает из предыдущей, – это то, что продавцы при самостоятельной оценке ориентируются на предложение. Но дело в том, что сегодня, когда спрос на рынке недвижимости намного уступает предложению, цена, заявленная в рекламе, и цена реальной сделки – это две разные вещи. Разница между ними может достигать 10%. А это много. Но есть вариант, как продавцу сориентироваться по цене квартиры. Можно заходить на сайт Национального кадастрового агентства и внимательно просматривать сделки, которые состоялись за последний квартал с подобного рода квартирами. Благо, в последние 3-4 года не так часто встречаются заниженные и завышенные цены на недвижимость. Сейчас в 90% случаях по квартирам стороны сделок ставят реальную стоимость, о которой они договорились. Единственная проблема – на сайте кадастрового агентства нет описания квартиры, поэтому непонятно была она с отделкой или нет, с хорошим видом из окна, с дорогостоящим ремонтом и т.д. Там просто есть усредненный показатель. Риэлтеры же обладают более широким спектром информации, потому что они постоянно мониторят данные, сами занимаются продажей квартир, видят, почему за ту или иную квартиру столько заплатили. И могут путем сравнения вывести стоимость вашей квартиры».
Прогнозы
Тенденции на рынке недвижимости также интересны для продавца. По словам специалиста, очень часто люди спрашивают о цене объекта в будущем. И опытный риэлтер всегда может сориентировать продавца на ближайшие полгода. Гарантировать ту или иную цену квадратного метра он не может, но, обладая опытом, знаниями, интуицией, с большой долей вероятности предполагает стоимость квартиры.
Артем ВАЙНИЛОВИЧ: «Риэлтер всегда держит руку на пульсе событий и ориентируется в соотношении спроса-предложения. Есть даже своеобразные приметы. В частности, если начинают охотно разбирать новостройки, то в ближайшее время пойдет вверх и вторичный рынок. И риэлтеры об этом знают и рассказывают своим клиентам. Прогнозы больше чем на полгода сложны, потому что рынок жилья тесно связан с общеэкономической ситуацией не только в Беларуси, но и во всем мире».
Цена не имеет значения?
Бывают ли ситуации, когда цена не имеет значения? Нет. Цена важна всегда. «У нас нет бартера, обмена. Всегда есть эквивалент денежной стоимости. Даже когда люди меняют квартиры, они все равно оценивают каждый из объектов, чтобы урегулировать разницу в стоимости. Другое дело, если у людей стоит цель изменить свои жилищные условия, предположим, разъехаться. Тогда для них важна не столько сумма, которую они выручат, главное, чтобы вся их цепочка завершилась», ─ подчеркивает Артем ВАЙНИЛОВИЧ.
Факторы влияния
Что же влияет на стоимость объекта? «Какой-то конкретной шкалы по оценке нет. Здесь целостное восприятие недвижимости. А это возможно только с приобретенным опытом и чувством рынка. Есть какие-то общие критерии. Не секрет, что самое главное в оценке, например, квартиры, – подчеркивает собеседник, ─ это месторасположение.
Далее рассматриваются характеристики жилого дома: год постройки, материал стен, как он стоит, какие объекты рядом. Ведь человек покупает не стены, а среду для жизни, окружение. И он хочет выбирать.
После местоположения и характеристик дома, идут планировочные особенности квартиры. Ее состояние, наличие или отсутствияе мебели при продаже, техники и т.д. Все эти нюансы могут повысить стоимость квартиры, но незначительно. Так, стоимость квартиры не увеличится в 2 раза, даже если сделать ремонт, предположим, на 50.000 долларов США.
Важна инфраструктура. Причем бывали даже специальные заказы на квартиры возле конкретных школ, поликлиник и т.д. Хотя с развитием города это сглаживается».
И вот когда учтены все нюансы и продавец с риэлтером нашли взаимопонимание, хозяин объекта недвижимости слышит цену. Что это за цена?
Артем ВАЙНИЛОВИЧ: «При оценке квартиры продавец слышит ту стоимость, которую он может получить. Называется сумма, которую будет видеть, слышать и с которой будет торговаться покупатель. Но продавец должен понимать, что не все деньги он получит на руки. Нужно будет заплатить комиссию агентству».
Официально: для банка и налоговой
Оценка недвижимости, безусловно, нужна продавцу, чтобы сориентироваться в решении своих вопросов. И для этого нужен опытный специалист, способный не просто объективно «поставить» цену, но и аргументировать ее. А при необходимости и спрогнозировать динамику цены. Весь этот процесс устный. В разговоре с риэлтером продавец выясняет все интересующие вопросы. Но ведь может понадобиться и официальная оценка.
Артем ВАЙНИЛОВИЧ: «Официальная оценка недвижимости нужна, как правило, в двух основных случаях: для получения кредита и для установления налога. В первом случае банк требует оценку для оформления залога. Во втором – налоговая инспекция при установлении налога на недвижимость берет свои коэффициенты и усредненные показатели стоимости, но можно принести оценку квартиры и тогда налог будет рассчитывать исходя из полученных данных. Мы рекомендуем своим клиентам за официальной оценкой обращаться в национальное кадастровое агентство».
Газета «Недвижимость для всех», выпуск №27(341) от 15 июля 2010 года,
Алена Мазуро.