Кто, зачем и почему обращается в агентства недвижимости?
Мы начинаем серию совместных статей с рекламно-издательским предприятием "Издательский дом недвижимости" о вопросах в сфере риэлтерских услуг.
История о досках объявлений, юристах, конфликтах и советах
Рекламные проспекты агентств недвижимости пестрят перечнем различного рода услуг. И, если судить по их содержанию, то получается, что с помощью посредников можно решить все жилищные вопросы. Купить, продать, построить, сдать в аренду, даже взять кредит… Список предоставляемых услуг весьма разнообразен. Но что скрывается за этими предложениями? Стоит ли сегодня обращаться в агентство недвижимости? Кому нужны услуги посредников?
Попробуем узнать ответы на эти вопросы в столичном агентстве недвижимости «Универсальные юридические услуги». Наш собеседник – коммерческий директор Артем Олегович ВАЙНИЛОВИЧ.
За широким кругом знакомств
Предположим, я решила купить или продать какую-то недвижимость: комнату, квартиру, дачу, загородный дом, коттедж в городе, гараж, земельный участок. С чего начать? Нужно об этом рассказать. Как? С помощью рекламы. На сегодня самый простой способ – поместить объявление в Интернете на специализированном сайте или портале о недвижимости. Еще один вариант – печатные средства массовой информации. Кроме того, можно зарегистрироваться во всех социальных сетях в тематических группах, «забросить» удочку среди знакомых или найти какой-то оригинальный способ заявить о своем желании. Как только объявление оказывается в рекламе, начинаются звонки. Зачем мне агентство? В сущности, они делают то же самое. Есть же среди услуг: «Поместим объявление в рекламу»…
– Артем Олегович, зачем обращаться в агентство, если можно самостоятельно дать объявление о покупке или продаже?
– Да, действительно, каждый может самостоятельно дать объявление о покупке или продаже недвижимости в рекламу. Более того, можно не ограничиваться традиционными средствами массовой информации. Ведь существует масса эффективных каналов и способов рекламы. Так, можно разослать свое предложение жителям конкретных районов, где могут быть потенциальные клиенты, можно поместить объявление на квитанцию об оплате жилищно-коммунальных услуг, дать объявление в корпоративные газеты заводов, фабрик, использовать бегущую строку в транспорте, раздавать буклеты со своим предложением в гипермаркетах и других крупных торговых точках, расклеить в переходах или при желании и наличии возможности дать рекламу в метро… Реклама – это не проблема. Суть поиска покупателя, равно как и квартиры, не изменилась еще с 90-х годов: нужно быстро и эффективно решить свой жилищный вопрос.
Предположим, вы поместили объявление, но проходит день, два, месяц, а вам никто не звонит. А если и звонят, то дальше разговора дело не движется. Вы еще раз ходите по редакциям, встречаетесь с менеджерами, заказываете буклеты, расклеиваете объявление, но тщетно. Почему так происходит? Вероятность того, что ваше объявление увидит покупатель и выделит его из массы, очень низкая. Еще маловероятно, что на конкретное объявление обратит внимание реальный покупатель. Вот и получается, что человек может годами продавать свою квартиру.
Если же человек приходит в агентство и заключает договор, то поиск квартиры или покупателя проходит и быстрее, и эффективней. Стоит обратиться в агентство, и буквально на следующий день поступают звонки от реальных клиентов. Почему? Дело в том, что реклама – это только видимая часть работы агентства. К рекламе посредники обращаются тогда, когда все другие способы решить жилищный вопрос клиента малоэффективны или исчерпаны. Есть квартиры, которые вовсе не попадают в рекламу или же не нуждаются в ней, на них быстро находится покупатель. Люди продают свою недвижимость по выгодной цене, так как им срочно нужны деньги (например, уезжают из страны и т.д.), в силу каких-то жизненных обстоятельств (к примеру, судебный процесс) и т.д. А агентство, имея широкий круг клиентов, зная, кто и чем интересуется, может помочь быстро решить подобный вопрос. Это как большой клуб по интересам, агентство выполняет функции координатора. Кроме того, агентства общаются друг с другом. И если того, что нужно клиенту, нет в одном агентстве, это найдется в другом.
«Реклама, какой бы оригинальной она ни была или в каких бы популярных источниках массовой информации ни размещалась, не гарантирует совершение сделки».
За юридической помощью
Помните фильм Эльдара Рязанова «Старые клячи»? В нем одну из главных героинь (ее сыграла Лия Ахеджакова) выселили из собственной квартиры на кладбище и то временно... Ее обманули, когда она продавала квартиру. Конец у фильма радостный, все стало на свои места, квартиру вернули. Но это кино. А можно ли сегодня в реальной жизни остаться без квартиры?
– Артем Олегович, обязательно ли обращаться в агентство недвижимости при совершении сделки? Могу ли я самостоятельно собрать пакет документов для продажи квартиры? Насколько сложно сегодня разобраться во всех этих бумажных и оформительских процедурах? И зачем мне агентство?
– Процедура сбора документов была сложной в начале 90-х годов, когда процесса купли-продажи как такового не было. Агентства недвижимости работали как бюро по обмену. Сюда приходили граждане, желающие решить свой жилищный вопрос, и на стендах, где были размещены объявления о том, какая квартира и на что меняется, выбирали себе вариант. В функциях специалистов агентства было помочь оформить документы. Это было основной и самой востребованной услугой, за которой стояли огромные очереди. Так как жилье было в государственной собственности, то обмен разрешался при наличии согласия Мингорисполкома. Был целый пакет документов, который нужно было заполнить и собрать. Были огромные очереди за справками, люди стояли с написанными на руках номерами… Все это было.
Сейчас все гораздо проще. Процедура сбора документов доступна каждому. При желании их можно собрать и подготовить за несколько дней. Но в таком случае у покупателя нет никаких гарантий, что они юридически «чисты». Что это значит? К примеру. Продавец предоставляет покупателю пакет документов и вроде бы все правильно: печати, даты… Но покупатель не ходил вместе с продавцом за справками и выписками. Он может быть уверен, что они выданы согласно закону? Он может быть уверен, что это документы именно на эту квартиру и от этого хозяина? Я бы на месте покупателя не рисковал. Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело, поэтому здесь работает пословица «доверяй, но проверяй». И вовсе не обязательно, что покупателя намеренно обманывают. К примеру. Сегодня выписка о том, кому принадлежит квартира, не обладает никакой степенью защиты. Продавец получает выписку один раз и приходит за второй, говоря, что потерял первый документ. И получает второй экземпляр. А после продает квартиру двум покупателям. Тот, кто зарегистрировал договор первым, тот и хозяин. Или квартиру продают и жена, и муж, чей брак распадается. Каждый хочет заключить максимально выгодную сделку. И они продают квартиру одновременно.
Поэтому независимая юридическая экспертиза необходима. Если покупатель может ее провести самостоятельно, то он застрахует себя от неприятностей. Посредник же получает документы сам от имени хозяина для покупателя.
Кроме того, необходимо проследить историю квартиры. Особенно в домах, которые находятся в центральной части города или в давно сформировавшихся районах столицы, в домах 50-80-х годов, которые неоднократно продавались. Может оказаться, что эти квартиры были проданы с «пороком воли», что значит под давлением, и сделка окажется недействительной. Есть механизмы и способы выяснить, кому и на каких основаниях принадлежал тот или иной объект».
«Недостаточно получить документы из рук хозяина квартиры, куда более важно тщательно их проверить. Лучше запросить в государственных учреждениях эти документы самостоятельно еще раз».
Узелок завяжется, а развяжется ли?
– Вот вроде бы и все. Я нашла подходящую мне недвижимость или покупателя. Проверила документы, все в порядке, никаких проблем с ними нет. Все? Регистрируем сделку, и я могу въезжать?
– На первый взгляд, все действительно просто. Лишь одна особенность рынка недвижимости, которая не изменилась еще с начала 90-х годов, может развеять мечты. Дело в том, что около 70% сделок – это цепочки. Что это значит? Когда-то наиболее популярными сделками было расселение многокомнатных квартир в центральной части города. На такие квартиры находился покупатель. Как правило, квартиры в центре были многонаселенными, бывало, и по 3 поколения жило в одной квартире. Самостоятельно такую сделку люди совершить не могли. Покупатель давал, как правило, небольшой промежуток времени, 1-3 месяца, чтобы они нашли себе новое жилье. И здесь возникал конфликт интересов, который случался в семье продавца: каждый хотел себе наиболее выгодный вариант, а сумма – ограничена.
И сегодня большинство покупателей ищут себе недвижимость «взамен», то есть что-то продают и тут же хотят купить. И бывают цепочки, состоящие из 5-10 семей. И пока каждый не найдет себе подходящий вариант, сделка состояться не может ни у кого. Кто будет решать проблемы этих семей? Искать им варианты? Можно полгода-год ждать, пока цепочка сдвинется, и вы станете законным обладателем своей недвижимости. Случается, что сделка срывается из-за семейных неурядиц: кто-то рассорился и передумал продавать, кто-то подал в суд, и дело затянулось и т.д. Бывают и такие случаи, когда супруги развелись, а квартира в кредит и ее нужно продать, чтобы уладить этот конфликт. Нередко люди обращаются по вопросам наследства и т.д. Они нуждаются в квалифицированных советах. Без профессиональной помощи решить жизненные ситуации сложно, а иногда и невозможно.
«На рынке жилой недвижимости около 70% сделок составляют цепочки: одна недвижимость продается, на ее место покупается другая. Нередко покупатель не может въехать в новую квартиру, пока продавец не решит свой жилищный вопрос. На рынке подобные задачи успешно умеют решать посредники».
Газета "Недвижимость для всех", выпуск №22 (336),
Алёна Мазуро