Жилищные облигации или долевое строительство. Что выбрать?

     С вступлением в силу указа Президента Республики Беларусь от 2 июля 2009 года №367 привлекать средства граждан на строительство коммерческого жилья на стадии возведения объекта можно только путем заключения договора долевого строительства и через выпуск и продажу жилищных облигаций. Но если проанализировать все предложение на минском рынке коммерческого жилищного строительства (не принимая в расчет дома ЖСК), то оказывается, что количество многоквартирных домов-новостроек, финансируемых по схеме долевого строительства, в 8 раз превышает численность аналогичных проектов, финансируемых по схеме жилищных займов.

     Тем не менее, введенные с 1 октября 2009 года новые правила обращения жилищных облигаций могут существенно повысить интерес к ним со стороны застройщиков и покупателей квартир.

     По информации Департамента по ценным бумагам Минфина РБ по состоянию на 1 января 2010 года в Беларуси в обращении находится 79 выпусков жилищных облигаций в белорусских рублях 8 застройщиков на общую сумму эмиссии свыше Br243 млрд. 642 млн. и 2 выпуска облигаций в долларах США 2-х застройщиков на сумму эмиссии немногим более 1 млн.долл.США. Эмитентами ценных бумаг в долларах США являются компании «ГородСтрой» ООО и «Лада ОМС-Холдинг» СП ЗАО. Эмитентами жилищных облигаций в белорусских рублях – компании «ДАМААН» УП, «Карпович» ООО, «Пригородстройинвест» ООО, «Промекс» СП ООО, «СИ-Трейдинг» СООО, «ТАМБАЗ» СООО, «Трест Промстрой» ПС ЗАО, «10 Управление начальника работ» ОАО. Из перечисленных выше самыми крупными эмитентами являются компании «ТАМБАЗ» (28 выпусков на общую сумму эмиссии свыше Br120 млрд. 713 млн. и «Карпович» (34 выпуска на общую сумму эмиссии более Br60 млрд. 505 млн.).

     Для сравнения: по состоянию на 1 сентября 2009 года в Беларуси в обращении находился 71 выпуск жилищных облигаций 6-ти застройщиков на общую сумму эмиссии свыше Br183,4 млрд. В 2008 году сумма эмиссии жилищных облигаций составляла Br113,4 млрд., что в 2,9 раза больше объема зарегистрированных выпусков в 2007 году. Данные цифры говорят о том, что интерес к жилищным облигациям как одному из способов финансирования и приобретения жилья растет.

     Жилищным облигациям уделили внимание и на парламентских слушаниях, которые прошли в декабре 2009 года. Кроме того, о способах привлечения средств граждан на строительство жилья зашла речь 10 декабря прошлого года и на презентации Национального обзора жилищного сектора Беларуси. Так, в частности, как сказала председатель постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания Галина Полянская, в нашей стране жилищная облигация по сравнению с долевым строительством и организациями граждан-застройщиков – инструмент относительно новый и малоиспользуемый на практике (в отличие от зарубежных стран). «С учетом того, что более активное использование жилищных облигаций может способствовать решению жилищной проблемы, необходимо стимулировать развитие системы банковского кредитования населения на покупку жилищных облигаций», – выразила свою точку зрения председатель комиссии.

     С момента выхода осенью 2009 года постановления Минфина № 115, работать с жилищными облигациями стало гораздо проще. В документе последовательно и четко прописаны все этапы работы эмитента (застройщика) с гражданином (владельцем пакета жилищных облигаций), их права и обязанности. Если ранее, до выхода указанного постановления, эмитенту приходилось многие непрописанные в нормативных документах вопросы решать в индивидуальном порядке с заинтересованными инстанциями, то сегодня все эти вопросы решены на законодательном уровне.

     В соответствии с постановлением Минфина гражданин, решивший строить квартиру через жилищные облигации, должен вначале обратиться к застройщику и заключить с ним Соглашение (Договор), в котором будут оговорены условия их дальнейшей совместной работы. Если резюмировать, то на основании этого Соглашения эмитент берет на себя обязательства в установленный срок построить указанный дом, в оговоренные сроки по указанной стоимости продать гражданину необходимое количество облигаций, а после ввода дома в эксплуатацию в счет погашения облигаций передать гражданину оговоренную квартиру. В свою очередь гражданин берет на себя обязательства в указанные сроки по указанной стоимости оплатить необходимое количество облигаций и после ввода дома в эксплуатацию указанную квартиру принять в счет погашения облигаций.

     Жилищные облигации существуют в бездокументарной форме, в виде электронных записей на счетах «депо» в депозитарии ценных бумаг. Как только застройщик-эмитент видит поступление денежных средств от гражданина, он (либо профучастник) направляет в депозитарий поручение, в соответствии с которым производится списание оплаченных облигаций со счета «депо» эмитента и зачисление их на счет «депо» гражданина, открытый на его имя. Выписка со счета «депо» гражданина, направляемая ему депозитарием по почте, и есть подтверждение того, что он (гражданин) является владельцем указанного количества ценных бумаг определенного выпуска.

     После первичного размещения облигации могут свободно обращаться на вторичном рынке ценных бумаг, их можно продать на бирже по рыночной стоимости. Поэтому, несмотря на то, что формально облигации являются бездоходными (в отличие от обычных облигаций, на которые устанавливается определенный уровень годового дохода, выплачиваемого при погашении), фактически они защищены от инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости и обладают более высокой доходностью по сравнению с другими сегментами - финансового рынка (правда, при условии растущего рынка недвижимости).

      В дальнейшем, после ввода дома в эксплуатацию, проведения технической инвентаризации и регистрации создания капитального строения специалистами агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, эмитент (застройщик) подписывает с гражданином (владельцем пакета облигаций) акт приемки-передачи. Данный акт является одновременно достаточным документом как для оформления правоустанавливающих документов на построенную квартиру на имя гражданина, так и подтверждением погашения эмитентом пакета жилищных облигаций

     Гарантом выпуска и погашения жилищных облигаций, как правило, выступает банк, что позволяет надеяться на возврат всей уплаченной суммы в случае несостоятельности строительной компании

     Несмотря на то, что приоритеты абсолютного большинства потенциальных покупателей жилья находятся на стороне более удобного и понятного им способа финансирования строительства посредством заключения договора создания объекта долевого строительства, на наш взгляд, существуют три основных аргумента в пользу выбора застройщиком схемы жилищных облигаций.

     Во-первых, долевое строительство допускает привлечение денежных средств дольщиков только после получения всех необходимых разрешений и согласований, не ранее стадии начала строительно-монтажных работ. Выпуск (эмиссия) ценных бумаг юридическим лицом не требует наличия разрешительной документации на производство строительно-монтажных работ и позволяет застройщику финансировать проекты, которые еще находятся в стадии проектирования, достаточно только получить гарантию банка на эту эмиссию.

     Особенно этот механизм привлекателен для застройщиков, реализующих сложные проекты на площадках, требующих снос уже имеющейся застройки. В этом случае организация, получившая разрешение на строительство, может уже на этапе отселения существующих домовладений привлекать средства граждан. В противном случае все расходы по отселению, сносу, разработке рабочего проекта и составления смет (подготовительный период) должны будут оплачиваться за счет собственных средств или кредитов, что, в конечном итоге, отразится на стоимости каждого строящегося метра, так как привлечение средств дольщиков возможно только после завершения всех указанных выше работ и опубликования проектной декларации.

    Еще одно отличие работы через облигации по сравнению с долевым строительством заключается в контроле деятельности застройщика и расходовании им средств граждан. Если застройщик работает по договорам долевого строительства, то основная часть привлекаемых средств граждан аккумулируется на специальном счете. Целевое расходование денежных средств со спецсчета на строительство дома постоянно контролируется банком, который указанный счет обслуживает.

    В случае использования жилищных облигаций деньги аккумулируются на текущем (расчетном) счете, и при дальнейшем расходовании средств обслуживающий банк не обязан отслеживать их целевое использование на строительство конкретного объекта. Данное обстоятельство, с одной стороны, может насторожить потенциального покупателя. Однако и тут есть положительные аспекты. С расчетного счета застройщик может, например, осуществлять «перекрестное финансирование» нескольких строящихся домов, что помогает поддерживать равномерное финансирование объектов, находящихся на разных стадиях готовности без ущерба для каждого дома в отдельности.

     В то же время, нельзя не отметить, что возможность завершать строительство предыдущих объектов за счет денежных средств инвесторов, выкупающих метры в следующих домах, и отсутствие контроля за расходованием денежных средств, может подтолкнуть недобросовестного застройщика к созданию финансовой пирамиды. И, несмотря на то, что дефолтов по своим обязательствам эмитенты жилищных облигаций не допускали (уже более 20 выпусков на сегодняшний день погашены), единственный подобный прецедент может серьезно дискредитировать всю схему жилищных облигаций.   

    Весомым аргументом в пользу жилищных облигаций для застройщика является относительная свобода эмитента-застройщика в назначении как номинальной стоимости, так и стоимости, по которой он фактически продает ее будущему владельцу квартиры, в отличие от долевого строительства, где цена метра строго привязана к сметной стоимости и корректироваться может только в соответствии со статистическими индексами изменения стоимости строительно-монтажных работ. Особенно актуальным это обстоятельство является для застройщиков жилья элит- и бизнес-класса (проектов с высокой рентабельностью). При долевом строительстве застройщики не защищены от массового обращения к ним лиц, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а прибыль при строительстве жилья для такой категории граждан согласно законодательства не может превышать 5% от текущей сметной стоимости объекта долевого строительства, что, естественно, экономически невыгодно застройщику.          

     Одним из наиболее негативных моментов использования схемы жилищных облигаций является очень слабая вовлеченность белорусских банков в кредитование населения при строительстве жилья через жилищные облигации. На сегодняшний день данным видом кредитования занимается только ОАО «Белинвестбанк». Ранее кредиты на эти цели выдавал и ЗАО «АКБ «Белросбанк». Однако поскольку кредиты предоставлялись в валюте, а валютное кредитование в Беларуси, как известно, было в прошлом году запрещено (и пока о его возобновлении не идет речи, что подтвердил и Петр Прокопович, председатель правления Нацбанка, 27 января текущего года на пресс-конференции), банк прекратил данный вид кредитования.

     Более подробное описание возможных схем привлечения денежных средств при жилищном строительстве можно найти в подготовленном специалистами ЗАО «Универсальные юридические услуги» cравнительном анализе жилищных облигаций и долевого строительства.

       ЗАО «Универсальные юридические услуги», имея в своем активе солидный опыт успешного сотрудничества с ведущими застройщиками и являясь лидером по оказанию риэлтерских услуг на первичном рынке недвижимости г. Минска, готово взять на себя весь комплекс услуг по юридическому сопровождению процесса подготовки выпуска жилищных облигаций, выбору профучастника рынка ценных бумаг, привлечению покупателей, проведению переговоров и заключению необходимых договоров с последующим контролем за исполнением инвесторами своих обязательств перед застройщиком.

 

 

 

 

Агентство недвижимости

ЗАО «УНИВЕРСАЛЬНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ»

 

220004, г. Минск, ул. Раковская, 12

 Velcom: (029) 676-60-16

МТС: (029) 873-73-83

Тел./факс (017) 226-60-95

e-mail:

сайт: uls.by