Уплата подоходного налога при отчуждении недвижимого имущества

Для начала следует ещё раз напомнить некоторые базовые определения, закреплённые  законодательными актами Республики Беларусь.
В соответствии со статьёй 1 Закона Республики Беларусь от 21.12.1991г. № 1327-ХII «О подоходном налоге с физических лиц» (в редакции изменений и дополнений) плательщиками подоходного налога с физических лиц (далее – налог) являются физические лица, признаваемые таковыми в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Общей части Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - плательщики). То есть граждане Республики Беларусь, граждане либо подданные иностранного государства, лица без гражданства (подданства).
Статьёй 2 Закона «О подоходном налоге с физических лиц» (далее – Закон) установлено, что объектом налогообложения признаются доходы, полученные плательщиками:
1.1. от источников в Республике Беларусь и (или) от источников за пределами Республики Беларусь - для физических лиц, признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь в соответствии со статьей 17 Общей части Налогового кодекса Республики Беларусь;
1.2. от источников в Республике Беларусь - для физических лиц, не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь.
Налоговыми резидентами Республики Беларусь признаются физические лица, которые фактически находились на территории Республики Беларусь в календарном году более 183 дней. Физические лица, которые фактически находились за пределами территории Республики Беларусь 183 дня и более в календарном году, не признаются налоговыми резидентами Республики Беларусь.
Статья 4 Закона содержит перечень доходов, полученных от источников в Республике Беларусь, и перечень доходов, полученных от источников за пределами Республики Беларусь. В нашем случае мы рассматриваем доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Республике Беларусь (подпункт 1.5. статьи 4 Закона).      
Отправной точкой является статья 12 Закона, которая определила круг доходов, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения). В частности, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения):
доходы (кроме доходов, полученных плательщиками от возмездного отчуждения имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности), полученные плательщиками - налоговыми резидентами Республики Беларусь от возмездного отчуждения в течение пяти лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) одного жилого дома (доли в праве собственности на жилой дом), одной квартиры (доли в праве собственности на квартиру), одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками, одного гаража, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности (подпункт 1.33. статьи 12 Закона).
Очередность отчуждения имущества определяется по дате совершения сделки.
Исчисление пятилетнего срока при определении объекта налогообложения в отношении доходов, указанных выше, производится с даты последнего возмездного отчуждения имущества, относящегося к одному виду. При отчуждении в течение одного дня двух и более единиц имущества, относящегося к одному виду, право определения очередности совершения сделок предоставляется плательщику.

Статьей 12 Закона также установлено, что доходы, полученные плательщиком от возмездного отчуждения одного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками, одного гаража, одного земельного участка, полученных этим плательщиком в виде наследства, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) вне зависимости от соблюдения сроков отчуждения.
Иногда в жизни могут возникнуть такие ситуации, когда прекращение права собственности происходит  принудительном порядке. В статье 12 Закона закреплено, что не признается возмездным отчуждением имущества прекращение права собственности в случае принудительного изъятия у собственника имущества в результате:
-обращения взыскания на имущество по обязательствам;
-отчуждения имущества, которое в силу акта законодательства не может принадлежать данному лицу;
-отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
-выкупа бесхозяйственно содержимых (содержащихся) культурных ценностей;
-реквизиции;
-конфискации;
-передачи по решению суда одним из участников доли в праве собственности на имущество другим участникам долевой собственности;
-отчуждения имущества в случае утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком;
-национализации;
-изъятия земельного участка для государственных нужд.

На практике часто встречаются вопросы об отчуждении нескольких, к примеру,  квартир и, соответственно, необходимости уплаты подоходного налога. К примеру, доходы от отчуждения двух квартир в течение четырех лет гражданином, признаваемым налоговым резидентом, будут подпадать под налогообложение. В данном случае налогообложению подлежат доходы от продажи второй квартиры, так как это вторая продажа (отчуждение) в течение пяти лет.
Не менее часто задаваемым вопросом является вопрос об отчуждении квартиры, полученной по наследству. Как уже говорилось выше, что доходы, полученные плательщиком от возмездного отчуждения, к примеру, одной квартиры, полученной этим плательщиком в виде наследства, не подлежат налогообложению. Однако следует учитывать некоторые особенности: так, при продаже двух квартир в течение пяти лет, вторая из которых была получена по наследству, доходы от этих двух продаж не подлежат налогообложению.
Если же гражданином в течение пяти лет было осуществлено две продажи квартир, первая из которых была получена по наследству, а вторая, например, по договору купли-продажи, то налогообложению будет подлежать доход, полученный от продажи второй квартиры, принадлежащей на основании договора купли-продажи.
Также следует помнить о том, что отчуждение недвижимого имущества определяется по типам. То есть отчуждение в течение пяти лет квартиры и гаража не будут подлежать налогообложению, так как гараж и квартира относятся к разным видам недвижимого имущества.   

Разумеется, в данной статье невозможно отразить всех тонкостей и вариантов рассматриваемого вопроса, однако автор надеется, что предлагаемый материал окажется полезным для людей, впервые столкнувшимися с данной проблемой.  

Автор: помощник директора - юрисконсульт  Микулич Юрий Валерьевич.